Acquistare casa pagando rate d’affitto spunti sul regime fiscale da applicare
Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva – Nel quadro della formula di
contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per
il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo
l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il
regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni
versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il
regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di
costruzione e di ripristino.
Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di
impresa – In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le
aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva
acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro
acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case
classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%,
se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di
quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli
immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili
strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime
Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta
nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone
corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica
l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il
concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è
dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro
se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli
immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di
registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di
imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.
Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa – Se il venditore non è
un imprenditore ma un soggetto Irpef, sulla quota percepita del canone per la
concessione in godimento, cioè per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei redditi
fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia
per gli immobili strumentali che abitativi. Comunque, è utile ricordare che, ove
ricorrano i presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime
della “cedolare secca”.
Imposte dirette, Iva e registro all’atto del trasferimento dell’immobile – Per il
proprietario in regime d’impresa si rileverà, al momento del trasferimento di proprietà
dell’immobile, un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al
lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. Ai fini Iva, invece, la base
imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli
acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’exaffittuario,
esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. Riguardo
le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali
rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di
registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente
pari all’1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è
dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre
le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece,
il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività
tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte
ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).
Se il proprietario/concedente non agisce in regime di impresa – In questo caso, il
corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata
mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro
cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno
assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento
della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e
altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre
quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.
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