Quando l’amministratore diventa il padrone del palazzo ?

Il titolo dell’articolo vuol rimarcare l’atteggiamento di molti amministratori di condominio, i quali di fatto adottano linee di condotta non proprio trasparenti o legali, le quali pongono un vero e proprio macigno dinanzi l’esercizio democratico dei propri diritti da parte dei singoli comproprietari.

Possiamo subito rispondere alla domanda posta nel titolo, in estrema sintesi l’amministratore crede di essere stato nominato proprietario esclusivo dell’intero fabbricato quando, all’interno del sodalizio serpeggia l’ignoranza supportata dalla fiducia verso questa specie di professionista “l’amministraTore di condominio”.

Lui l’amministratore non sa, o non dice le cose, l’assemblea fiduciosa approva.

Il momento magico per far valere i propri diritti in condominio è l’assemblea, infatti come tutti i sodalizi in regime democratico, per la gestione della “cosa comune” e per la gestione della coincidenza della proprietà privata, tutti i proprietari si riuniscono;

  1. nominano un amministratore della proprietà in comunione;
  2. gli attribuiscono un emolumento;
  3. stabiliscono la durata del suo mandato.

La legge poi spiega e dettaglia come lo stesso amministratore potrà e dovrà provvedere al suo ufficio.

L’amministratore del condominio secondo il nostro Codice con l’assunzione della carica deve anche assolvere alla funzione di informatore dei proprietari, vediamo bene ed in dettaglio di cosa dobbiamo essere informati e sopratutto con quale forma.

Assume pertanto una particolare funzione ed importanza il rendiconto dell’amministratore di condominio,  perché pur non conforme a quello previsto dagli amministratori delle società, non è neanche uno sterile elenco di numeri,  che per molti condomini proprietari rappresenta solo un documento da visionare ed approvare in fiducia. Sul quale meglio non fare domande per non fare la figura del fesso davanti a tutti gli altri condomini od in assemblea.

Il rendiconto condominiale

Vediamo cos’è il rendiconto, cosa deve contenere, gli obblighi e le sanzioni per l’amministratore.
Sappiamo che la riforma del condominio del 2012 ha imposto obblighi e procedure contabili nonché reso il rendiconto condominiale sicuramente più complesso.
Ma utile a chiunque per operare una trasparente verifica delle attività poste in essere dall’amministratore.

– cos’è

Prima che intervenisse la riforma, era sufficiente che l’amministratore “rendesse il conto della sua gestione”, senza precisare in che modo dovesse essere realizzato il rendiconto, mentre sul punto il Legislatore nel 2012 ha meglio articolato la norma.
Questa tiene conto della specialità dell’ambito condominiale, evitando qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, concepito per attività differente e governato da una disciplina diversa.

– dopo la riforma del 2012

La riforma in parola, ha notevolmente inciso e implementato gli obblighi contabili che l’amministratore è tenuto a rispettare nei confronti dei proprietari (cfr. artt. 1129, 1130 e 1130-bis, c.c.): questi, ad esempio, deve :
1) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione
2) convocare l’assemblea per la relativa approvazione
3) eseguire gli adempimenti fiscali,
4) assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita.
Infatti, l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

– cosa contiene

Il rendiconto condominiale, precisa la legge, “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.
Il rendiconto, prosegue la norma, si compone di :
1) un registro di contabilità,
2) un riepilogo finanziario,
3) una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
All’assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, la riforma ha ufficializzato un diritto già in precedenza riconosciuto seppur nel silenzio della legge, quello dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.
La giurisprudenza in formazione dal 2012, con la sentenza torinese n. 3528/2017 ha rammentato che l’art. 1130-bis c.c. impone la redazione del rendiconto condominiale annuale e che lo stesso debba contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino.
In particolare, gli elementi imprescindibili del rendiconto sono:
1) il registro di contabilità;
2) il riepilogo finanziario;
3) una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.
Come già detto; La mancanza di uno solo di questi documenti, secondo la pronuncia del Tribunale piemontese, renderà invalida la delibera assembleare che approva il rendiconto nel caso, il Tribunale ha annullato la delibera che aveva approvato il rendiconto condominiale per mancanza della nota esplicativa.

– le sanzioni

Se l’art. 1129 espressamente prevede la revoca dell’amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente, molto spesso la giurisprudenza è già intervenuta ma non perde occasione per confermare come la situazione degli obblighi contabili post riforma sia particolarmente stringente.
Nessuno spazio è stato lasciato all’interpretazione.

Tracciabilità delle operazioni condominiali

Va detto che la norma che stabilisce l’obbligo ex lege di tracciare le operazioni contabili (in entrata e in uscita) alcun limite minimo o massimo di valore è stato posto, pertanto; Ogni movimentazione dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.
L’adempimento di tale obbligo, inoltre, dovrà risultare in sede di redazione del rendiconto poiché andranno indicate specificamente, per ogni operazione di entrata e di uscita, le modalità attraverso le quali sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).
Dalle nuove regole e dai nuovi obblighi enucleati dalla riforma si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione,risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell’ente da parte dei condomini.

Revoca amministratore che ritarda il rendiconto

Molti tribunali come ad esempio il Tribunale di Taranto, con un decreto del 21 settembre 2015 hanno ritenuto legittima la revoca dell’amministratore di condominio il quale sottopone in ritardo all’assemblea per l’approvazione del conto dei suoi esercizi, anche se questi siano stati poi approvati dai condomini.
Ciò in quanto, non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell’art. 1129 c.c. grave irregolarità e, per il giudice, “deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera“.
La ratio, pertanto, è quella di “assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore” Il provvedimento di revoca dell’amministratore non è suscettibile di ricorso per cassazione.

Omissione rendiconto

Anche la Cassazione (sent. 28764/2017) ha sottolineato l’obbligo gravante sull’amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale che dovrà essere approvato dall’assemblea, appositamente convocata entro centottanta giorni.
Tale omissione potrà comportare la revoca giudiziale dell’amministratore, siccome espressamente ritenuta “grave irregolarità”; qualora penda un provvedimento giudiziale di revoca, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non varranno a sanare l’inadempimento dell’amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione (leggi: Condominio: il rendiconto approvato tardivamente non “salva” l’amministratore dalla revoca giudiziale).
Abbiamo visto quindi come l’amministratore del condominio dovrà predisporre i documenti utili al suo ufficio.
Se in assemblea condominiale non sono prodotti questi documenti dal vostro amministratore, poi non vi lamentate se fa il padrone con la vostra proprietà.
In pratica nessuno di noi manderebbe qualcuno ad eseguire delle commissioni dotandolo di autonomia economica, senza riceversi o attendersi una resa del conto di quanto commissionato e soprattutto gli esiti della commissione.

Per qualsiasi dubbio o approfondimento, compilare la form che segue, anche per singole informazioni.

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