Nuda proprietà batte usufrutto, investimenti a 1000

Ci viene richiesto di selezionare interesse per una cessione immobiliare da ciò l’articolo che sembra una pubblicità ma vuol essere il mezzo per informare su una occasione irripetibile, dal rendimento sicure e più che vantaggioso.

La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento scelta da quanti puntano alla rivalutazione del capitale investito nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative né di produzione immediata di reddito dall’investimento.

Negli anni l’offerta di soluzioni di cessione della sola Nuda Proprietà hanno visto una crescita costante l’anno trascorso ha raggiunto la soglia del + 11,7% ( 24.107 transazioni).

Cosa significa acquistare la nuda proprietà di un immobile

Il nostro codice  Codice Civile (art. da 978 a 1020), prevede per i beni immobili la scissione della proprietà dal godimento dei frutti prodotti dalla stessa.

In altre parole chi cede la nuda proprietà potrà riservarsi l’uso ed i frutti del bene ceduto, vita natural durante per le persone fisiche per quelle giuridiche invece massimo 30 anni.

Non v’è dubbio che per chi vende la formula soddisfa l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando ma senza rinunciare al bene, in poche parole, è possibile cedere solo la nuda proprietà della casa ricavare dal 40 al 60% del suo valore subito ed intanto riservato l’usufrutto la si può abitare oppure locare vita natural durante. Colmare così il gap tra il valore venale e quello effettivamente incassato per la cessione della nuda proprietà.

Per chi compra, potrà acquistare a prezzi ridotti secondo le regole che di anno in anno sono stabilite con Decreto Dirigenziale, in estrema sostanza tanto più giovane è la persona meno varrà la nuda proprietà in cessione considerato che l’aspettativa di vita é più lunga ovvero il presumibile momento della cessione anche del possesso si allontana.

In pratica Lo si fa come investimento ad esempio in vista di dare la casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo. E comunque sempre meglio comprare una casa pagarla meno di quello che vale e prima o poi ne avrai il possesso od i frutti dell’investimento. Invece che comprare titoli del mercato immobiliare rischiosi o che sicuramente in caso di default ci faranno perdere tutto il capitale vedi banca Etruria, MPS Parmalat ecc. ecc.

Quali sono gli oneri fiscali?

Chi compra la nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (qualora invochi il prezzo-valore); se seconda casa, paga il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.

Quanto agli oneri successivi: le spese di imposte dirette, ad esempio quelle comunali e le spese condominiali, oltre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.

Le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione?

L’acquirente:

  1. compra ad un prezzo di gran lunga più basso perché sappiamo che scommette sulla sopravvivenza più o meno lunga del cedente venditore il quale ha riservato a se od a terzi l’usufrutto per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterla a reddito;
  2. Potrà anche rateizzare il pagamento visto che non entrerà in possesso subito;
  3. Pur acquistando un bene significativamente maggiore delle sue possibilità contributive non subirà accertamenti o segnalazioni tributarie per l’incremento patrimoniale non proporzionato ai redditi dichiarati negli ultimi 5 anni.
  4. Prima del materiale perfezionamento del contratto con la cessione dell’usufrutto, la stessa nuda proprietà potrà essere ulteriormente ceduta ad un terzo il quale subentra nel diritto a riceversi anche l’usufrutto.

 

Il venditore:

  1. Monetizza a sufficienza;
  2. Non esce di casa;
  3. Potrà continuare a percepire eventuali redditi dall’immobile.

Quali sono gli altri aspetti da considerare?

Dal lato del venditore:

  1. Dovrà sopportare il carico fiscale;
  2. Dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria;
  3. Manterrà la Responsabilità Civile del detentore.

Dal lato dell’acquirente

  1. Non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto;
  2. Non è tenuto a sopportare il carico fiscale;
  3. Dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria.

Quale la posizione degli eredi di chi vende una nuda proprietà?

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Se non i residui casomai passivi della gestione ordinaria dell’immobile ad esempio forniture o quote condominiali da pagare od imposte per contro crediti da conguagli o saldi di imposte versate in eccesso.

Attenzione quindi all’apertura della successione di un usufruttuario, accettare sempre conb il beneficio d’inventario.

Oppure rinunciare.

È consigliabile quindi usare questo schema di vendita quando non si hanno eredi; Se si vuol utilizzare lo strumento giuridico della cessione della sola nuda proprietà riservandosi l’usufrutto per punire eventuali eredi giudicati immeritevoli. In tal caso lo strumento è un modo indiretto per diseredarli, ma occorre che la vendita sia fatta ad un prezzo congruo altrimenti l’erede o gli eredi legittimi e naturali potrebbero impugnare la vendita con l’azione di riduzione dimostrando (con le tabelle sopra richiamate) che si è trattato di un negozio misto a donazione. Che come sappiamo lede la eredità legittima degli eredi.

Si può comprare con mutuo?

Si.

Naturalmente, dato il valore ridotto della nuda proprietà, anche la somma che posso chiedere sarà proporzionata allo stesso valore.

Se poi l’usufruttuario consente ad iscrivere ipoteca anche sul suo usufrutto (compartendo nell’atto di mutuo quale 3° datore) allora la banca avrà la garanzia sulla piena proprietà e non sulla sola nuda proprietà, per cui potrebbe darmi una somma maggiore a mutuo.

FONTI:

Il sole 24 ore

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